Simulador de Financiamento PRICE e SAC com IPCA, INCC, IGP-M e Amortização

O que é a Tabela PRICE

A Tabela PRICE, também conhecida como Sistema Francês de Amortização, é um método de cálculo de financiamento em que o valor da parcela permanece fixo durante todo o contrato, considerando apenas a taxa de juros original. Cada parcela contém uma parte de juros e uma parte de amortização do saldo devedor.

No início, a maior parte da parcela corresponde a juros, e somente uma pequena fração reduz o saldo devedor. Com o passar dos meses, essa relação se inverte: a amortização cresce e os juros diminuem, sempre mantendo a parcela constante.

O que é a Tabela SAC

O Sistema de Amortização Constante (SAC) calcula parcelas decrescentes ao longo do contrato. O valor amortizado do saldo devedor é o mesmo em todos os meses, enquanto os juros — que incidem sobre o saldo — diminuem mês a mês.

Por isso, as primeiras parcelas são mais altas do que as do PRICE, mas o total de juros pagos ao final do financiamento costuma ser menor. É o sistema mais comum em financiamentos imobiliários no Brasil, especialmente na Caixa Econômica Federal.

Diferença entre SAC e PRICE

A escolha entre SAC e PRICE depende do seu fluxo de caixa e da estratégia financeira. Os dois sistemas chegam a totais diferentes porque distribuem juros e amortização de formas distintas ao longo do tempo.

Parcela:

PRICE é fixa; SAC começa alta e diminui mês a mês.

Juros totais:

Normalmente o SAC paga menos juros no final do contrato.

Comprometimento inicial:

PRICE exige menor renda inicial; SAC exige mais.

Amortização:

No SAC, é constante; no PRICE, cresce ao longo do tempo.

Como funciona a amortização extraordinária

Amortização extraordinária é qualquer pagamento adicional feito além da parcela mensal, com o objetivo de reduzir o saldo devedor do financiamento. Esse aporte pode reduzir o prazo do contrato (mantendo a parcela) ou reduzir o valor da parcela (mantendo o prazo).

Na maioria dos contratos imobiliários, amortizar com redução de prazo gera maior economia de juros, porque diminui o tempo em que o saldo devedor continua incidindo. O simulador da XParcela permite testar diferentes datas, valores e estratégias de amortização para visualizar o impacto real no contrato.

Como IPCA, INCC e IGP-M afetam as parcelas

Financiamentos imobiliários costumam ter o saldo devedor e as parcelas corrigidos por um índice de inflação. Cada índice mede uma cesta diferente de preços e pode impactar o contrato de formas distintas.

IPCA:

Índice oficial de inflação do Brasil, medido pelo IBGE; reflete o consumo das famílias.

INCC:

Índice Nacional de Custo da Construção; usado durante a fase de obra de imóveis na planta.

IGP-M:

Calculado pela FGV; influenciado por preços no atacado e câmbio, tende a ser mais volátil.

INPC:

Mede a inflação para famílias de baixa renda; pode ser usado em alguns contratos públicos.

Simulador de financiamento imobiliário

A XParcela é um simulador de financiamento imobiliário gratuito que calcula localmente, no seu navegador, a evolução das parcelas, juros, amortização e saldo devedor mês a mês. Você pode comparar PRICE e SAC lado a lado, projetar cenários conservadores e agressivos de inflação e visualizar o impacto de aportes extras.

É a ferramenta ideal para quem está avaliando um financiamento imobiliário, quer renegociar um contrato existente ou simplesmente entender quanto realmente custa cada modelo de parcelamento antes de assinar.